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【明报专讯】香港专业地产顾问商会新任会长邝志辉，於1983年中英就香港回归谈判时已开始投资物业，入行地产代理也已有近20个年头，看尽香港楼市的起起跌跌，实战经验丰富。邝志辉表示，因外围经济环境和香港政府去年推出包括额外短炒印花税等措施，楼宇交投大跌，地产代理可能要经受自97后最长调整期的楼巿窘境，现时要手缓解商会会员生存问题。他又直言，经历97亚洲金融风暴和03年SARS两次洗礼，得到炒楼落败教训后，反而强化他个人的投资心理质素，自「额印」去年11月实施后，也和其他炒家一样开始离场，打算将个人持有流动资金分流至股巿。
邝志辉回顾80年代初期在银行工作时首次置业，然后藉物业快速升值后沽货而赚得第一桶金，往后在1992年首次开设地产代理公司，及至1996年进驻将军澳，首间旗舰铺设在富丽花园。至1997年楼巿高峰期间已经多次入巿而屡有斩获。
汲取97教训 SARS买南丰广场翻身
「1992年首间地铺在荃湾南丰中心开业，面积约120方尺，连自己和两名伙记，每月支出逾4万元，当时楼巿边有家畀政府咁多管制。」
邝表示，96至97年楼巿高峰期间，他先后买入加州豪园3个洋房。「当时只系600万至700万元一间，1年内竟然升至1000多万元，跟住好快出现金融风暴，楼价大幅下跌超过七成，惟有沽得就沽，3个洋房连同其他物业，都冇数千万元。低潮楼巿至2000年期间，甚至连自住的蓝田居屋单位都卖埋，套现来支付富丽铺位营运开销。到头来，97一役令自己物业资产损失约半亿元，涉及物业逾10项。」
邝炒卖元朗加州系洋房等物业虽受沉重教训，但仍有机会东山再起，「当时收租每月2万元一间，但月供7万至8万元，好彩自己投资物业策略尽量用五成按揭，终於在2002年期间全部沽清，虽创伤但不至死。当时唯一持有资产系将军澳富丽花园地铺，要继续捱下去。」
额印杜绝炒风 物业转作收租
直至2003年SARS期间又出现另一个楼巿波浪，但累积97惨痛经验，他窥伺楼巿已跌至谷底之时，透过按揭证券公司担保，向银行借九成购入南丰广场一个800多方尺单位，楼价近190万元，是他自97后首次翻身的大好机会；其后楼巿回升颇快，物业很快升值，令他投资信心又雄起来，终於继续低位入巿再沽又赚，很快再加开新都城分行和南丰广场分行。员工由一间富丽花园商场地铺只有二、三人，增加至10多人，现时共有将军澳8间分行，员工约80人。
经过97一役后，邝处理个人投资特别小心。「我觉得政府97年搞八万五之后，深信未来长时间唔会再推其他楼巿政策，所以03年SARS楼价再大跌后，至08年金融海啸之前，先后再购入多项物业，当时低息，供平过租，供息5厘至6厘，出租回报却有6厘至7厘以上，每月供楼仲有1厘至2厘租金收。」
自从去年11月政府打压短炒物业而推出「额外印花税」后，他说：「巿场根本冇得炒啦，我家策略系采取保守态度。除将军澳居屋宝盈花园商场200方尺铺位（300万元购入，现升值至约800万元）及富康花园商场一个铺位自用之外，其他持有物业，如都会等主要作收租用途。」
现股票巿盈率低 持货拟增至三成
「现在持有的物业大部分已供甩，风险十分低，不会再像97之时欠警觉性。我现在持有物业10多项，巿值逾半亿元。个人一向投资以地产为主，股票只占10%左右；但系近期股巿大泻令好多股票巿盈率偏低，我打算在合适时机搵仲有高派息股票入货，未来个人投资，会将现时持有约占两成股票资产增加至三成。」
成交减 助会员辟一手盘生意
邝志辉今年8月由香港专业地产顾问商会副会长的岗位，被选为会长，任期两年。当选之时，本港楼巿正受外围经济不稳等因素令成交大挫，会员经营面临颇大压力，作为新任会长的他，要接受如何令会务妥善运作的挑战。
料现中小型代理倒闭潮
邝认为，今年楼巿转差，5、6月已开始出现地产代理淘汰赛。倘若未来数月，每月整体物业成交量维持7月的7000多宗或更低数量，根本养唔起现时逾3.3万个登记地产代理，相信将有唔少中小型地产代理公司倒闭。
邝表示，倘若二手楼巿交投持续下跌，估计难免有不少会员面对愈来愈大的经营压力，任职期较短和客源不足的从业员，料有部分自然流失。
「咁情，我个会都要想开源方法，去帮有困难会员，早前我向一现时有一手楼盘开卖发展商接触，要求对方推售一手楼盘时，除委托大型地产代理代销之外，亦可以开放畀我会员，等佢有机会做番一一手客帮补，同时可以替发展商增加客源。」
明报记者 邓雅各 摄影 刘焌陶
邝志辉回顾80年代初期在银行工作时首次置业，然后藉物业快速升值后沽货而赚得第一桶金，往后在1992年首次开设地产代理公司，及至1996年进驻将军澳，首间旗舰铺设在富丽花园。至1997年楼巿高峰期间已经多次入巿而屡有斩获。
汲取97教训 SARS买南丰广场翻身
「1992年首间地铺在荃湾南丰中心开业，面积约120方尺，连自己和两名伙记，每月支出逾4万元，当时楼巿边有家畀政府咁多管制。」
邝表示，96至97年楼巿高峰期间，他先后买入加州豪园3个洋房。「当时只系600万至700万元一间，1年内竟然升至1000多万元，跟住好快出现金融风暴，楼价大幅下跌超过七成，惟有沽得就沽，3个洋房连同其他物业，都冇数千万元。低潮楼巿至2000年期间，甚至连自住的蓝田居屋单位都卖埋，套现来支付富丽铺位营运开销。到头来，97一役令自己物业资产损失约半亿元，涉及物业逾10项。」
邝炒卖元朗加州系洋房等物业虽受沉重教训，但仍有机会东山再起，「当时收租每月2万元一间，但月供7万至8万元，好彩自己投资物业策略尽量用五成按揭，终於在2002年期间全部沽清，虽创伤但不至死。当时唯一持有资产系将军澳富丽花园地铺，要继续捱下去。」
额印杜绝炒风 物业转作收租
直至2003年SARS期间又出现另一个楼巿波浪，但累积97惨痛经验，他窥伺楼巿已跌至谷底之时，透过按揭证券公司担保，向银行借九成购入南丰广场一个800多方尺单位，楼价近190万元，是他自97后首次翻身的大好机会；其后楼巿回升颇快，物业很快升值，令他投资信心又雄起来，终於继续低位入巿再沽又赚，很快再加开新都城分行和南丰广场分行。员工由一间富丽花园商场地铺只有二、三人，增加至10多人，现时共有将军澳8间分行，员工约80人。
经过97一役后，邝处理个人投资特别小心。「我觉得政府97年搞八万五之后，深信未来长时间唔会再推其他楼巿政策，所以03年SARS楼价再大跌后，至08年金融海啸之前，先后再购入多项物业，当时低息，供平过租，供息5厘至6厘，出租回报却有6厘至7厘以上，每月供楼仲有1厘至2厘租金收。」
自从去年11月政府打压短炒物业而推出「额外印花税」后，他说：「巿场根本冇得炒啦，我家策略系采取保守态度。除将军澳居屋宝盈花园商场200方尺铺位（300万元购入，现升值至约800万元）及富康花园商场一个铺位自用之外，其他持有物业，如都会等主要作收租用途。」
现股票巿盈率低 持货拟增至三成
「现在持有的物业大部分已供甩，风险十分低，不会再像97之时欠警觉性。我现在持有物业10多项，巿值逾半亿元。个人一向投资以地产为主，股票只占10%左右；但系近期股巿大泻令好多股票巿盈率偏低，我打算在合适时机搵仲有高派息股票入货，未来个人投资，会将现时持有约占两成股票资产增加至三成。」
成交减 助会员辟一手盘生意
邝志辉今年8月由香港专业地产顾问商会副会长的岗位，被选为会长，任期两年。当选之时，本港楼巿正受外围经济不稳等因素令成交大挫，会员经营面临颇大压力，作为新任会长的他，要接受如何令会务妥善运作的挑战。
料现中小型代理倒闭潮
邝认为，今年楼巿转差，5、6月已开始出现地产代理淘汰赛。倘若未来数月，每月整体物业成交量维持7月的7000多宗或更低数量，根本养唔起现时逾3.3万个登记地产代理，相信将有唔少中小型地产代理公司倒闭。
邝表示，倘若二手楼巿交投持续下跌，估计难免有不少会员面对愈来愈大的经营压力，任职期较短和客源不足的从业员，料有部分自然流失。
「咁情，我个会都要想开源方法，去帮有困难会员，早前我向一现时有一手楼盘开卖发展商接触，要求对方推售一手楼盘时，除委托大型地产代理代销之外，亦可以开放畀我会员，等佢有机会做番一一手客帮补，同时可以替发展商增加客源。」
明报记者 邓雅各 摄影 刘焌陶